양도소득세 개정전·개정안 비교 계산기 (2026년 세제개편안)

세액 비교계산

조정대상지역 조회

개정내용 요약

1. 물건 · 소재지

자산 종류 소재지 조회 (조정대상지역 판정)

조정대상지역 소재 주택

중과세율은 조정대상지역 소재 주택에만 적용됩니다. 위 검색으로 자동 체크되며 수동 변경도 가능합니다.

2. 양도 · 취득 내역

양도가액 (원) 취득가액 (원) 필요경비 (취득세·중개보수·자본적지출 등)

취득일

양도(예정)일

보유기간 —

거주기간 입력방식

거주기간 (년) — 장기거주 공제·비과세 판정용

현재 계속 거주 중 (연도별 시뮬레이션에서 거주기간도 함께 증가)

공동소유 지분비율 (%)

양도가액·취득가액·필요경비는 전체(100%) 금액으로 입력하세요. 지분비율만큼 자동 안분해 본인 귀속분의 세액을 계산합니다. 12억·30억 등 고가주택 판정은 전체 양도가액 기준으로 처리됩니다.

3. 주택 수 · 중과 판정

양도일 현재 1세대 보유 주택 수

조합원입주권·분양권도 주택 수에 포함됩니다.

1세대 1주택 장기보유특별공제(표2) 적용 대상

표2 요건 —

체크 시 보유 연4% + 거주 연4%(최대 80%) 표2 적용, 해제 시 보유 연2%(최대 30%) 일반 표1 적용. 거주 2년 미만이면 체크해도 표1로 계산됩니다. 일시적 2주택·상속주택 등으로 주택 수는 2 이상이나 1세대 1주택으로 보는 경우 체크하세요. (주택 수 변경 시 자동 설정되며, 수동 변경 가능)
※ 이 항목은 「1세대 1주택」 요건 판정에도 함께 쓰입니다 — 개정안의 기본공제 2,500만원 특례, 고령 1주택자 감면도 이 체크가 되어 있어야 적용됩니다.

1세대 1주택 비과세 요건 충족 (12억 초과분만 과세)

보유 2년 이상(’17.8.3. 이후 조정대상지역 취득분은 거주 2년 이상) 요건을 충족하면 체크. 양도가액 12억원 이하면 전액 비과세로 세액 0원이 됩니다.
장특 표2와는 별개 판정입니다 — 거주하지 않은 고가주택은 비과세는 되지만 장특은 표1(보유 연2%)이 적용되므로, 위 표2는 해제하고 이 항목만 체크하세요.

중과 제외 대상 (일시적 2주택·상속·지방저가주택·장기임대 등)

고령 1주택자 감면 요건 충족 (조특법 §71의3 신설, 개정안에만 적용)

만 65세 이상 · 수도권 1주택 5년 이상 거주 · 양도 후 6개월 내 비수도권 이주 시 ’27년 50%(5억 한도), ’28년 30%(3억 한도) 감면

사례명 — 저장 파일명·인쇄물에 표시

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계산 결과

개정전 (현행법)

개정안 적용

증감 (개정안 − 개정전)

구분	개정전 (현행)	개정안	차이

양도시기별 시뮬레이션 (개정안 기준)

동일 물건을 각 연도 말에 양도한다고 가정 — 보유기간·거주기간 증가분, 중과세율 완화 스케줄, 장기거주 소득공제 개편이 모두 반영됩니다.

양도시점	중과 가산	장특(장기거주)공제	과세표준	양도소득세	지방소득세 포함

※ 중과대상 주택은 개정 전후 모두 장기보유특별공제(장기거주 소득공제)가 배제됩니다. 중과세율이 완화되어도 공제 배제는 그대로입니다.

조정대상지역 조회 기준일: 2025.10.16. 지정 (서울 25개 자치구 전역 + 경기 12개 지역)

확인 필수 — 조정대상지역은 국토교통부장관이 주택정책심의위원회를 거쳐 수시로 지정·해제합니다. 실제 신고 전에는 반드시 국토교통부 규제지역 지정 현황 공고로 양도일 현재 지정 여부를 재확인하시기 바랍니다. 본 목록은 2025.10.15. 「주택시장 안정화 대책」에 따른 지정 내역을 반영한 참고자료입니다.

2026년 세제개편안 — 양도소득세 주요 개정내용

① 다주택자 조정대상지역 주택 중과세율 한시 완화 (소득법 §104⑦)

구분	현행	’27.1.1.~’27.12.31.	’28.1.1.~’28.12.31.	’29.1.1.~
1세대 2주택	기본세율 +20%p	+5%p	+10%p	+20%p (원복)
1세대 3주택 이상	기본세율 +30%p	+10%p	+15%p	+30%p (원복)

· 완화는 보유기간 2년 이상인 경우에 한정
· 특례규정: 중과세율이 적용된 ’26년 양도분도 ’27.1.1. 이후 예정·확정신고 시 완화세율(2주택 +5%p, 3주택 이상 +10%p) 적용 — 보유 2년 이상 한정
· 적용시기: ’27.1.1. 이후 양도분
· 참고: 다주택자 중과 유예는 ’26.5.9. 종료되어 ’26.5.10. 양도분부터 중과가 재개된 상태입니다.

② 장기보유특별공제 → 장기거주 소득공제 개편 (소득법 §95②③)

제도 이원화: 장기거주 소득공제(주택·조합원입주권) / 장기보유 소득공제(토지·건물·주택 외) — ’28.1.1. 이후 양도분

구분	~’27.12.31.	’28.1.1.~’28.12.31.	’29.1.1.~
1세대 1주택 3년 이상 보유 + 2년 이상 거주	거주 연 4% (최대 40%) 보유 연 4% (최대 40%)	거주 연 6% (최대 60%) 보유 연 2% (최대 20%)	거주 연 8% (최대 80%) 보유공제 폐지
다주택자 등 3년 이상 보유	보유 연 2% (최대 30%)	거주 연 2%(최대 30%)와 보유 연 1%(최대 15%) 중 높은 율*	거주 연 2% (최대 30%)* 보유공제 폐지

* 2년 이상 거주한 경우에만 적용

공제한도 신설 (소득법 §95⑥) — 주택 장기거주 소득공제에 한도 도입
· 인별 연간: ’28년 20억원 → ’29년 이후 10억원
· 양도물건별: ’28년 20억원 → ’29년 이후 10억원
· 공동소유·분할양도 시 지분비율·분할비율로 안분 적용

③ 장기 거주 1세대 1주택 양도소득 기본공제 확대 (소득법 §103)

현행	개정안 (’27.1.1. 이후 양도분)
소득종류별 연 250만원	10년 이상 거주 + 양도가액 30억원 이하인 1세대 1주택 양도 시 연 2,500만원

※ 250만원 초과분은 해당 1주택 양도분에서만 공제. 인별·양도물건별 안분(부부 공동명의는 각각 적용), 특수관계인 간 양도 및 비거주자는 적용 제외

④ 고령 1주택자 한시적 감면 신설 (조특법 §71의3 신설)

만 65세 이상 · 1세대 1주택 · 양도일 현재 2년 계속 거주 및 보유기간 중 5년 이상 거주한 수도권 주택 · 특수관계인 외 제3자 양도 · 양도 후 6개월 내 비수도권 이주
→ ’27년 50% 감면(5억원 한도), ’28년 30% 감면(3억원 한도) / 적용기한 ’28.12.31.
사후관리 위반(6개월 내 미이주, 5년 내 수도권 주택 취득·이주, 5년 내 재매수) 시 2개월 내 감면세액 + 이자상당가산액(1일 0.022%) 납부

⑤ 비사업용 토지 과세 정상화 (’28.1.1. 이후 양도분)

구분	현행	개정안
중과세율	기본세율 +10%p	기본세율 +20%p
장기보유 소득공제	적용	적용 배제 (배제자산 추가)
법인 추가과세	양도소득의 10%	20%

⑥ 조정대상지역 내 일시적 2주택 특례기간 단축 (소득령 §155①)

종전주택 양도기한 신규주택 취득일부터 3년 → 2년 (조정대상지역 종전주택 보유 상태에서 조정대상지역 신규주택 취득한 경우)
적용시기: ’26.10.1. 이후 조정대상지역 내 종전주택 양도분 / 경과조치: ’26.8.3. 이전 취득·계약금 지급분은 종전규정 적용 (’26년 중 시행령 개정 예정)

⑦ 조정대상지역 매입임대 아파트 중과배제 단계적 폐지 (소득령 §167의3①)

임대의무기간 종료 후 자동 등록말소된 조정대상지역 소재 매입임대 아파트(4년 단기·8년 장기일반)는 ’27.12.31. 이전 양도분에 한해 중과배제 / ’26.10.1. 이후 양도분 적용

주의 — 위 내용은 2026년 세제개편안(정부안)입니다. 국회 심의 과정에서 수정·부결될 수 있으므로 확정된 개정법률 공포 전까지는 확정 자문의 근거로 사용하지 마십시오. 실제 신고·상담 시에는 담당 세무사의 검토가 필요합니다.

본 계산기는 2026년 세제개편안(정부안) 기준의 실무 참고용 초안입니다. 실제 세액은 취득가액 확인방법(환산취득가액 등), 감면·비과세 요건 충족 여부, 주택 수 산정, 부담부증여·상속 승계취득 여부, 동일연도 내 다른 양도자산 합산 등에 따라 달라질 수 있습니다. 신고서 제출 및 고객 자문 전 반드시 담당 세무사의 검토를 거치시기 바랍니다.